Ottobre è il mese in cui molte famiglie decidono se comprare casa entro l'anno o se rinegoziare il mutuo. Il mercato di fine settembre 2026 presenta una situazione particolare: il variabile resta più economico in partenza, ma i tassi di riferimento dei mutui fissi sono in risalita. Ecco i numeri, cosa significano e come decidere.
I numeri del mercato a fine settembre 2026
| Tasso medio mutui fissi (offerte, metà settembre) | circa 2,95% |
| Tasso medio mutui variabili (offerte, metà settembre) | circa 2,49% |
| Euribor brevi (25 settembre) | area 2,1–2,2% |
| IRS 10 anni (25 settembre) | 3,70% |
| IRS 20 anni (25 settembre) | 3,68% |
| IRS 30 anni (25 settembre) | 3,49% |
L'Euribor è il riferimento dei mutui variabili, l'IRS quello dei fissi. Con l'IRS a 10-20 anni intorno al 3,7% e in aumento negli ultimi giorni di settembre, le banche hanno meno spazio per abbassare i fissi; il variabile, legato all'Euribor, resta più basso in partenza. Secondo il report ABI di settembre, la domanda di mutui delle famiglie è rimasta stabile.
Fisso o variabile: come scegliere senza scommettere
- Scegli il fisso se la rata pesa molto sul reddito, se il mutuo è lungo e se vuoi sapere oggi quanto pagherai tra 20 anni.
- Valuta il variabile se hai un buon margine sul reddito, una durata più breve o la prospettiva di estinguere in anticipo: oggi parte più basso, ma la rata può salire.
- Considera il variabile con tetto (CAP): un compromesso che limita l'aumento massimo della rata, a fronte di uno spread un po' più alto.
- Confronta sempre il TAEG, che include spese, istruttoria, perizia e assicurazioni obbligatorie: due mutui con lo stesso tasso possono costare in modo diverso.
Surroga del mutuo: quando conviene davvero
La surroga permette di trasferire il mutuo a un'altra banca a condizioni migliori, senza costi per il cliente e senza iscrivere una nuova ipoteca. Conviene quando la differenza di tasso, applicata al capitale residuo e agli anni che mancano, produce un risparmio concreto. In generale:
- chi ha un variabile stipulato negli anni dei rialzi può valutare il passaggio a un fisso per stabilizzare la rata;
- chi ha un fisso sottoscritto nel 2023-2024 a tassi elevati può trovare oggi offerte più basse;
- chi ha un capitale residuo contenuto o pochi anni rimasti spesso ottiene un risparmio troppo piccolo per giustificare l'operazione.
Le offerte di surroga di settembre mostrano ancora una distanza sensibile tra variabile e fisso: la scelta va fatta su una simulazione completa, non sul solo tasso d'ingresso.
Fondo prima casa Consap: le novità 2026
Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce i mutui per l'acquisto dell'abitazione principale. Per le categorie prioritarie la garanzia può arrivare all'80% del finanziamento, ed è lo strumento che più aiuta chi non ha un anticipo elevato. Nel 2026 il Fondo ha raggiunto 568.000 finanziamenti garantiti, di cui oltre 370.000 a giovani sotto i 36 anni.
Dal 3 agosto 2026, con la legge 116/2026 di conversione del decreto-legge 66/2026, tra le categorie prioritarie rientrano anche le persone con disabilità grave riconosciuta dalla legge 104/1992 e i nuclei in cui convive da almeno due anni un figlio, fratello o sorella con la stessa condizione, con ISEE non superiore a 40.000 euro. Resta invece solo una proposta, al momento, l'idea di collegare la garanzia a mutui da 40-50 anni.
Il ruolo del mediatore creditizio
Ogni banca valuta in modo diverso lo stesso profilo. Un mediatore creditizio iscritto all'OAM confronta le proposte di più istituti, prepara la documentazione e ti accompagna fino al rogito o alla surroga. Scopri come lavoriamo sui mutui casa.
Fonti: comparatori e rilevazioni di mercato di settembre 2026 (tassi medi, Euribor, IRS al 25 settembre), report ABI di settembre 2026, Consap (Fondo prima casa), legge 2 luglio 2026 n. 116. Credit-One S.p.A. non eroga mutui: la decisione spetta alla banca.
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Domande frequenti
Meglio il mutuo a tasso fisso o variabile a ottobre 2026?
Il variabile parte più basso (media di mercato intorno al 2,5% contro circa il 2,95% del fisso a metà settembre), ma espone alle variazioni dell'Euribor per tutta la durata. Il fisso costa di più in partenza e garantisce una rata stabile. La scelta dipende dalla durata, dal margine sul reddito e da quanto si è disposti ad accettare rate variabili.
Conviene fare la surroga del mutuo nel 2026?
Conviene quando la differenza tra il tasso attuale e quello nuovo, sul capitale residuo e sugli anni che restano, genera un risparmio concreto. La surroga è gratuita per il cliente e non richiede una nuova ipoteca: va valutata sul TAEG, non solo sul tasso.
Chi può avere la garanzia Consap sul mutuo prima casa?
Il Fondo di garanzia per la prima casa copre i mutui per l'acquisto dell'abitazione principale; per le categorie prioritarie, come i giovani under 36 con i requisiti ISEE, la garanzia può arrivare all'80%. Dal 3 agosto 2026 tra le categorie prioritarie rientrano anche le persone con disabilità grave e i nuclei in cui convive un familiare con disabilità grave.
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Credit-One S.p.A. è un mediatore creditizio iscritto all'elenco OAM al n. M384. Il contenuto ha finalità informative e non costituisce offerta al pubblico né consulenza personalizzata: la concessione di qualsiasi finanziamento è subordinata alla valutazione della banca o dell'intermediario erogante.
