Capitolo 1Prima della casa, il numero giusto: quanto puoi permetterti
Il momento migliore per pensare al mutuo è prima di innamorarsi di una casa. Chi conosce in anticipo l'importo che la banca può concedere tratta meglio sul prezzo, evita caparre a rischio e arriva al rogito senza sorprese.
La banca parte da una domanda semplice: quanta parte del tuo reddito può andare alla rata senza mettere in difficoltà la famiglia? La risposta è il rapporto rata/reddito, che la maggior parte degli istituti considera sostenibile entro il 30-35% del reddito netto mensile, tenendo conto anche delle altre rate già in corso.
Un esempio
Una coppia con un reddito netto complessivo di 2.800 euro al mese e nessun altro finanziamento può sostenere una rata intorno ai 920 euro (33%). Con un tasso del 3,5% e una durata di 25 anni, quella rata corrisponde a un mutuo di circa 185.000 euro.
Puoi rifare il calcolo con i tuoi numeri con il calcolatore della rata. Ricorda che il risultato è un tetto, non un obiettivo: una rata più bassa lascia margine per imprevisti, figli, cambi di lavoro.
- come la banca calcola l'importo massimo del tuo mutuo;
- come scegliere tra tasso fisso, variabile e misto;
- a leggere TAN, TAEG e il prospetto europeo ESIS;
- come funziona il Fondo garanzia prima casa per giovani e famiglie;
- documenti, tempi e passaggi fino al rogito;
- surroga, rinegoziazione e sospensione delle rate.
Capitolo 2Anticipo, valore di perizia e loan to value
Il secondo limite è il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile, il loan to value (LTV). Le banche finanziano di norma fino all'80% del valore di perizia – che può essere diverso dal prezzo di acquisto. Oltre questa soglia servono garanzie aggiuntive, come quella del Fondo prima casa.
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Prezzo della casa | 230.000 € |
| Mutuo all'80% | 184.000 € |
| Anticipo da versare (20%) | 46.000 € |
| Spese accessorie (imposte, notaio, agenzia, perizia, istruttoria) | da prevedere a parte, spesso tra il 5% e il 10% del prezzo |
Capitolo 3Tasso fisso, variabile o misto?
| Tipo | Come funziona | Per chi è adatto |
|---|---|---|
| Fisso | Tasso e rata invariati per tutta la durata. Si basa sull'IRS più lo spread. | Chi ha un budget rigido e vuole certezza per 20-30 anni. |
| Variabile | Il tasso segue l'Euribor più lo spread: la rata può salire o scendere. | Chi ha margine sul reddito e può assorbire aumenti di rata. |
| Variabile con tetto (cap) | Variabile, ma con un tasso massimo contrattuale. | Chi vuole sfruttare tassi in calo proteggendosi dagli aumenti. |
| Misto o modulabile | Permette di cambiare tipo di tasso a scadenze prestabilite. | Chi vuole flessibilità nel tempo. |
Non esiste una scelta giusta in assoluto. Un buon criterio: se un aumento della rata del 20-25% metterebbe in difficoltà il bilancio familiare, il fisso o il variabile con cap sono più prudenti.
Capitolo 4TAN, TAEG e tutti i costi del mutuo
Il TAN è il tasso di interesse puro. Il TAEG include anche spese di istruttoria e perizia, costi di incasso della rata, assicurazioni obbligatorie e l'eventuale compenso del mediatore: è il numero giusto per confrontare due offerte.
- Istruttoria e perizia: spese della banca per valutare la pratica e l'immobile.
- Imposta sostitutiva: 0,25% dell'importo del mutuo per l'acquisto della prima casa, 2% negli altri casi (salvo esenzioni specifiche).
- Assicurazione incendio e scoppio sull'immobile: obbligatoria per legge.
- Polizze facoltative sulla vita o sul reddito: utili, ma la banca non può imporre di acquistarle da sé.
- Notaio: per l'atto di mutuo, oltre a quello di compravendita.
Capitolo 5Il Fondo garanzia prima casa
Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce una parte del mutuo per l'acquisto (anche con ristrutturazione o efficientamento) della prima casa, purché non di lusso, fino a 250.000 euro di finanziamento.
- La garanzia ordinaria copre il 50% della quota capitale.
- Per le categorie prioritarie – tra cui giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi popolari – e con ISEE entro le soglie previste, la copertura può arrivare fino all'80%, consentendo mutui anche oltre l'80% del valore dell'immobile.
- La domanda si presenta tramite la banca aderente, che la trasmette a Consap.
Percentuali, soglie ISEE e scadenze delle misure per le categorie prioritarie vengono aggiornate dalle leggi di bilancio: vanno verificate al momento della richiesta.
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Capitolo 6I documenti da preparare
Documenti personali e reddituali
- Documento d'identità e codice fiscale di tutti gli intestatari.
- Stato di famiglia o autocertificazione.
- Lavoratori dipendenti: ultime buste paga, ultima Certificazione Unica, eventuale dichiarazione dei redditi.
- Autonomi: ultime due dichiarazioni dei redditi con ricevute di presentazione.
- Estratti conto recenti ed elenco dei finanziamenti in corso.
Documenti dell'immobile
- Proposta d'acquisto accettata o compromesso.
- Atto di provenienza del venditore.
- Planimetria e visura catastale.
- Dichiarazioni di conformità urbanistica e, se disponibile, attestato di prestazione energetica.
Tutti i documenti devono essere aggiornati: buste paga ed estratti conto non più vecchi di tre mesi. Una pratica completa già alla prima consegna fa risparmiare settimane.
Capitolo 7Dalla richiesta al rogito: passaggi e tempi
- Analisi e pre-fattibilità (pochi giorni): importo sostenibile, tipo di tasso, garanzie possibili.
- Richiesta e istruttoria: la banca valuta reddito, Centrale Rischi e sistemi di informazioni creditizie.
- Perizia dell'immobile da parte di un tecnico incaricato dalla banca.
- Delibera: la banca approva importo, tasso e condizioni.
- Offerta vincolante e prospetto ESIS: il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato riassume tutte le condizioni. Hai un periodo di riflessione di almeno sette giorni per valutarla.
- Rogito: firma contestuale di compravendita e mutuo davanti al notaio, con erogazione delle somme al venditore.
In media dalla richiesta completa al rogito passano 30-60 giorni. Nel compromesso, prevedi un termine per il rogito che tenga conto di questi tempi e, se possibile, una clausola che ti tuteli in caso di mancata concessione del mutuo.
Capitolo 8Dopo il rogito: surroga, rinegoziazione, sospensione
Surroga
Puoi trasferire gratuitamente il mutuo a un'altra banca che offre condizioni migliori, senza penali né spese notarili a tuo carico: è la portabilità prevista dalla legge.
Rinegoziazione
Puoi chiedere alla tua banca di modificare tasso o durata. Non è un diritto automatico, ma la possibilità di una surroga è spesso un ottimo argomento.
Estinzione anticipata
Sui mutui per la prima casa stipulati da persone fisiche non può essere applicata alcuna penale per l'estinzione anticipata, totale o parziale.
Sospensione delle rate
In presenza di eventi specifici – come la perdita del lavoro o gravi problemi di salute – il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa consente di sospendere le rate per un periodo limitato, alle condizioni previste.
Capitolo 9Gli errori da evitare e la checklist finale
- Firmare la proposta d'acquisto prima di sapere quanto ti finanziano.
- Confrontare le offerte guardando solo il TAN invece del TAEG.
- Dimenticare le spese accessorie, che non sono finanziabili.
- Aprire nuovi finanziamenti nei mesi prima del mutuo: un'auto a rate può ridurre l'importo concedibile.
- Presentare la richiesta a molte banche contemporaneamente, moltiplicando le interrogazioni nei sistemi di informazioni creditizie.
- Scegliere la durata solo per abbassare la rata, senza valutare il costo totale.
- Rata entro il 30-35% del reddito netto, con margine per imprevisti.
- Anticipo e spese accessorie disponibili.
- Offerte confrontate sul TAEG e sul costo totale.
- Verificata l'eventuale garanzia Consap.
- Prospetto ESIS letto con calma nel periodo di riflessione.
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Guida a cura degli analisti di Credit-One S.p.A., mediatore creditizio iscritto OAM al n. M384, attivo dal 2006. Aggiornata al 08/10/2026.
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